Einfach zu einem neuen Heizöllieferanten wechseln wenn der alte zu teuer ist? Kein Problem – wenn man die bewohnte Immobilie sein Eigen nennt. Ist man hingegen Mieter, ist die Sache nicht ganz so einfach. Zwar ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, unnötige Nebenkosten zu vermeiden. Doch der Hauseigentümer muss nicht zwingend den günstigsten Händler wählen.
Nicht der günstigste Händler ist immer der Beste
Ein Vermieter muss bei den Beschaffungskosten von Brennstoffen im Sinne seine Mieter handeln – soviel steht fest. Die Auswahl des Lieferanten erfolgt hierbei nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit – so schreibt es das Gesetz vor. Doch dieses „Recht“ wird von Mietern häufig missverstanden. Bei der Auswahl des Händlers ist nicht allein der Preis ausschlaggebend. Auch Argumente wie z.B. Qualität des Produktes oder Zuverlässigkeit und Ehrlichkeit des Händlers darf der Wohnungseigentümer bei seiner Auswahl berücksichtigen. Somit hat der Vermieter einen gewissen Ermessensspielraum.
Was ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit?
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung in Mietverhältnissen ist im §556 Abs. 3 des BGB geregelt.
Auszug aus §556 Abs. 3 Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
Der sehr kurzgehaltene Satz „dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten“ lässt durchaus Missinterpretationen zu, da ein Laie beim Begriff „Wirtschaftlichkeit“ zunächst an die Kosten denkt. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ist jedoch in der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (NMV 1970) näher definiert. Letztere kommt in der aktuellen Rechtsprechung seit der Mietrechtsreform auch beim preislich frei verhandelbaren Wohnraum zur Anwendung.
Auszug aus §20 Abs.1 Es dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.
Der seit der Mietrechtsreform existierende §556 Abs. 3. zielt auf NMV 1970 §20 Abs.1 ab. Beide Definitionen werden in der Rechtsprechung daher gleichbehandelt.
Erläuterung: preis(un)gebundener Wohnraum
- Preisgebundener Wohnraum: z.B. im sozialen Wohnungsbau. Hier ist die Miete nach oben hin gesetzlich begrenzt.
- Nicht preisgebundener Wohnraum: freier Wohnungsmarkt, Mietparteien dürfen Höhe der Miete frei verhandeln.
Anwendung des Wirtschaftlichkeitsprinzips in der Praxis
In der Praxis bedeutet die Regelung mit einfachen Worten: ein Vermieter ist verpflichtet, die Heizölpreise mehrerer Händler zu vergleichen. Daneben darf er jedoch bei der Auswahl seines Heizölhändlers auch andere Aspekte berücksichtigen.
Beispiel 1: Pflegen z.B. ein Vermieter und ein Heizölhändler seit Jahren eine erfolgreiche Geschäftsbeziehung, darf der Vermieter diese auch dann fortführen, wenn die Konditionen geringfügig teurer sind als die eines anderen Heizöllieferanten. Besteht allerdings ein erheblicher Preisunterschied zur Konkurrenz, muss der Wohnungseigentümer im Sinne seiner Mieter die Geschäftsbeziehung hinterfragen, und ggfls. den Händler wechseln.
Beispiel 2: Erfährt der Vermieter, dass ein anderer Händler günstiger ist als der aktuelle, muss dieser die Wechselmöglichkeit grundsätzlich in Betracht ziehen. Erfährt der Eigentümer jedoch darüber hinaus, dass jener Händler unzuverlässig ist, oder falsche Abrechnungen erstellt, darf der Vermieter entsprechend der gesetzlichen Grundlage „gewissenhaft abwägen“, und die Geschäftsbeziehung mit dem aktuellen Händler fortführen.
Wann gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit als eingehalten wann nicht?
Die Frage ob ein Vermieter nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit handelt oder nicht, ist in der Praxis oft gar nicht so einfach zu beantworten. Dies liegt nicht zuletzt an aktuellen Gesetzgebung, die sehr viel Spielraum zulässt. So ist es nicht verwunderlich, dass viele Meinungsverschiedenheiten zwischen den Mietparteien vor Gericht ausgetragen werden.
Aktuelle Rechtsprechung
Die Rechtsprechung orientiert sich daher meist an Gerichtsurteilen, die in der Vergangenheit gefällt wurden. So ist z.B. laut dem Amtsgericht Köln (Urteil: AG Köln WuM 2001, 515) der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nicht mehr eingehalten, wenn die Betriebskosten mehr als 20% über dem sonst üblichen Durchschnitt liegen.
Was passiert bei Nichteinhaltung?
Bei einer eindeutigen Überschreitung gemäß obigem Urteil hat der Vermieter seine Entscheidung nachvollziehbar zu begründen. Kann er dies nicht, kann er nur die sonst am Markt üblichen Kosten als Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Eine Orientierung hierfür gibt der Betriebskostenspiegel, erhältlich z.B. beim Mieterbund. Bei bereits abgerechneten zu hohen Nebenkosten ist der Mieter berechtigt, den Differenzbetrag vom Vermieter zurück zu verlangen. Ist die Abweichung eher gering, ist der Mieter in der Beweispflicht. Mit anderen Worten: Letzterer muss nachvollziehbar belegen, dass die Betriebskosten zu hoch sind.