Als wären die ständigen Kostensteigerungen bei Brennstoffen wie Heizöl oder Gas nicht schon ärgerlich genug, haben es Mieter häufig noch mit einem weiteren Problem zu tun – falschen Heizkostenabrechnungen. Laut einer Studie der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz ist nahezu jede zweite Heizkostenabrechnung falsch.
Mietern wird von Experten dringend geraten, sich ihre Heizkostenabrechnung näher anzusehen, denn laut einer Studie der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz ist jede zweite Abrchnung fehlerhaft. Die häufigsten Fehler entstehen demnach bei der Ermittllung des richtigen Heizölverbrauchs. Generell kann davon ausgegangen werden, dass Vermieter an einer korrekten Heizkostenabrechnung interessiert sind. Wenn dennoch Fehler unterlaufen, dann sind es häufig dieselben Fehler, die vielerorts auftreten. Sie beruhen meistens auf mangelndem Detailwissen. Ein häufiger Fehler bei der Heizölabrechnung ist die Heizölmenge, die zugrundegelegt wird. Hier wie auch anderswo gilt der Grundsatz, dass nur der tatsächliche Verbrauch an Energie berechnet und umgelegt werden darf. Der Vermieter muss also trennen zwischen der von ihm eingekauften und der von den Vermietern verbrauchten Heizölmenge. Er wird in aller Regel einen Heizölbestand übrigbehalten, den er zwar bezahlt hat, der aber noch nicht umgelegt werden kann. Es sind also mehrere Ablesungen notwendig, vergleichbar mit der Inventur in einem Unternehmen.
Rechtsgrundlage für die Heizkosten ist die Heizkostenverordnung, kurz HeizkV in der zurzeit gültigen Fassung aus Januar 2009. Sie regelt im Detail, wie Heizkosten in Gebäuden mit mehreren Mietparteien berechnet, umgelegt und abgerechnet werden. Nicht jeder Vermieter ist darin geübt, Gesetze zu lesen und sie richtig anzuwenden. So bleibt es nicht aus, dass bei den jährlichen Heizkostenabrechnungen immer wieder Fehler auftreten, die sich zu Lasten der Mieter auswirken. Für Mieter stellt sich dann die Frage, wie sie diese Fehler aufdecken, und was sie dagegen unternehmen können.
Die Nutzergruppentrennung, eine getrennte Erfassung und Abrechnung der Kosten für Warmwasser und Heizung, oder die Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche und Verbrauch sind wichtige Kriterien für die Heizkostenabrechnung. In der HeizkV als Rechtsgrundlage ist im Einzelnen festgeschrieben, was wie zu geschehen hat. So sind beispielsweise maximal siebzig Prozent der infrage kommenden Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch und maximal dreißig Prozent nach der Fläche abrechenbar. Wenn diese Vorgaben so nicht eingehalten werden, ist die Abrechnung fehlerhaft. Bis auf ganz wenige Ausnahmen ist eine Pauschalierung der Kosten für Heizung und Warmwasser unzulässig. Wenn diese gesetzlich genannten Ausnahmen nicht vorliegen, ist die Abrechnung fehlerhaft. Und ebenso fehlerhaft ist sie auch, wenn die Nutzergruppen wie private und gewerbliche Mieter mit Wärmezähler beziehungsweise Heizkostenverteiler nicht eindeutig getrennt, und die verteilten Kosten anschließend nicht rechnerisch nachvollziehbar sind.
Der § 556 BGB ist die Gesetzesgrundlage für Vereinbarungen über Betriebskosten. Nach Absatz drei muss der Mieter innerhalb von zwölf Monaten Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung vorbringen. Die Frist beginnt an dem Tage zu laufen, an dem er die Abrechnung erhält. Diese Jahresfrist ist unwiderruflich. Wenn sie nicht eingehalten wird, dann hat der Mieter seine Möglichkeit im wahrsten Sinne des Wortes verpasst, die Heizkostenabrechnung korrigiert zu bekommen. Anders sieht es für die Eigentümer von Wohnungen aus. Hier wird die Heizkostenabrechnung in der Eigentümerversammlung beschlossen. Sie ist, formell gesehen, ein Beschluss unter anderen. Nach § 46 des Wohnungseigentumsgesetzes, des WEG führt der Rechtsweg über die Anfechtungsklage. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und anschließend binnen zwei Monaten begründet werden.
Vereinbarungen über Betriebskosten(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Häufig sind Einigungen schwierig, da es beiden Mietparteien an Fachwissen mangelt. Wer sich externe Hilfe zur Korrektur seiner Heizkostenabrechnung holen möchte, findet diese beim Deutschen Mieterbund sowie der Verbraucherzentrale. Das Webportal http://mieterstreit.de bietet Gerichtsurteile sowie weitergehende Informationen zum Thema.